Home / Ghid / Mansardare și extindere

Codul urbanismului · Legea nr. 169/2026

Mansardare, extindere, demolare, renovare: ce autorizație îți trebuie

Ai o casă și vrei să o schimbi, nu să construiești una nouă. Codul nou tratează fiecare intervenție altfel: mansarda are o definiție nouă, care schimbă calculul; extinderea și supraetajarea cer expertiză tehnică; demolarea are autorizația ei; renovarea se împarte pe trei trepte.

Verificat în textul legii · 15 septembrie 2026

Pe scurt: la o construcție existentă, întrebarea nu e „îmi trebuie autorizație?", ci „ce anume ating?". Dacă atingi structura, mărești casa, schimbi forma acoperișului sau dărâmi ceva, ești pe autorizație — de construire sau de desființare. Dacă amenajezi podul așa cum e, refaci baia sau schimbi acoperișul fără să-l înalți peste 50 cm, ești pe notificare. Dacă doar repari, zugrăvești sau înlocuiești tâmplăria la aceleași dimensiuni, nu ceri nimic.

Și două lucruri noi, pe care internetul românesc încă nu le știe: regula de 60% la mansardă a dispărut — criteriul e acum înălțimea liberă de 1,90 m; iar la orice intervenție pe o construcție existentă, legea cere expertiză tehnică înainte de proiect.

Patru lucrări, patru răspunsuri diferite

Mansardarea

Podul existent, amenajat fără să schimbi volumul casei și fără consolidări → notificare. Acoperiș modificat, înălțat peste 50 cm, sau un nivel nou peste o terasă → autorizație de construire. Oriunde, numai dacă regulamentul local de urbanism o permite.

Extinderea și supraetajarea

Măresc amprenta la sol sau volumul casei, deci → autorizație de construire, cu certificat de urbanism, expertiză tehnică și proiect. Excepțiile sunt mici și enumerate: baia, bucătăria, grupurile sanitare și camerele tehnice până în 25 mp, anexele din mediul rural.

Demolarea

→ autorizație de desființare, emisă în aceleași condiții ca cea de construire. Dacă dărâmi ca să construiești altceva în loc, primești o singură autorizație pentru amândouă și plătești o singură taxă. Anexele gospodărești se demolează pe notificare.

Renovarea

Se împarte pe cele trei trepte pe care le-am descris în ghidul despre construcțiile fără autorizație: finisaje, tâmplărie și reparații → nimic; recompartimentări nestructurale, fațadă, reabilitare energetică → notificare; tot ce atinge structura → autorizație.

Legea nr. 169/2026: anexa nr. 1 (definiția mansardei), art. 294 alin. (2) lit. b) (notificarea), art. 302 (autorizația de desființare), art. 437 alin. (2) lit. a) (expertiza tehnică).

Mansarda: regula de 60% a dispărut

Sub legea veche, o mansardă „adevărată" trebuia să aibă circa 60% din suprafața nivelului de dedesubt — altfel primăria o considera etaj. Constrângerea a produs zeci de mii de case „parter plus etaj semimansardat", alese tocmai ca s-o ocolească. În Codul nou nu mai există niciun procent raportat la nivelul inferior. Am căutat în textul integral: singurele procente din zona asta sunt 50% la etajul tehnic și 75% la definiția podului.

Criteriul s-a mutat de la suprafață la înălțime liberă. Definiția din anexa de termeni spune trei lucruri, și fiecare contează la proiect:

1,90 m este înălțimea liberă a suprafețelor „considerate utile" ale mansardei. Ce e sub 1,90 m nu se numără la suprafața utilă a mansardei. Asta determină cât de mare iese, în acte, o mansardă cu pante mari.
Mansarda intră în numărul de niveluri și în C.U.T. O casă cu mansardă e P+M, nu „parter cu pod amenajat". Suprafața desfășurată utilă a mansardei se adună la coeficientul de utilizare a terenului.
Se poate face numai unde regulamentul local de urbanism o permite. Legea scrie textual: „operațiunea de prevedere de mansarde noi sau de extindere prin mansardare se poate realiza numai acolo unde regulamentul local de urbanism o permite". Codul deschide ușa; R.L.U.-ul localității tale decide dacă e deschisă pentru terenul tău.

Anexa nr. 1 — „Mansardă".

Pod sau mansardă: granița e la 75% și 1,90 m

Tot anexa de termeni definește podul, iar definiția e cea care te scoate din calcul: podul este spațiul dintre ultimul planșeu și acoperiș, fără altă funcțiune în afară de depozitare, care pe mai mult de 75% din suprafață fie are înălțimea liberă sub 1,90 m, fie nu are acces permanent pe o scară fixă. Podul nu intră în numărul de niveluri și nu se ia în calculul C.U.T.

Consecința practică: dacă pui o scară fixă și ridici înălțimea liberă peste 1,90 m pe mai mult de un sfert din suprafață, podul a devenit mansardă — cu tot ce înseamnă asta la niveluri și la C.U.T. Citit corect: ca să fie mansardă îți trebuie cel puțin un sfert din suprafață cu peste 1,90 m, nu trei sferturi. Cei 75% sunt pragul podului, nu al mansardei — definiția mansardei nu cere niciun procent.

Anexa nr. 1 — „Pod (ca element arhitectural)".

Capcana de cifre: 1,90 și 1,80 sunt praguri diferite

1,90 m — pragul mansardei: sub el, suprafața nu e „considerată utilă"; și pragul care desparte podul de mansardă, pe 75% din suprafață.

1,80 m — pragul de la care suprafața se deduce din C.U.T.: din suprafața desfășurată „se deduc suprafețele spațiilor cu înălțime liberă interioară mai mică de 1,80 m". Zece centimetri distanță, două funcții diferite, și se confundă ușor — inclusiv în răspunsurile de pe forumuri.

Pentru cine proiectează, asta e o pârghie reală: un acoperiș cu pante și teșituri produce pe contur suprafețe sub 1,80 m, care nu se numără la C.U.T. Forma acoperișului devine un instrument de bilanț, nu doar o chestiune de aspect.

Anexa nr. 1 — „Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)".

Trei suprafețe pe aceeași mansardă

Cele două praguri produc, pe aceeași încăpere, cifre diferite — și fiecare cifră are alt nume și alt rost. Luăm o cameră de mansardă de 20 mp, tăiată de panta acoperișului, cu jumătate din suprafață sub 1,90 m:

Suprafața utilă: 10 mp

Definiția mansardei spune că înălțimea liberă a suprafețelor „considerate utile" este 1,90 m și că ea determină calculul suprafeței utile. Jumătatea de sub 1,90 m există fizic, dar nu e utilă în acte.

Sd, cea din C.U.T.: 20 mp minus ce e sub 1,80 m

Codul definește suprafața construită desfășurată direct ca cea „netă": suma nivelurilor, măsurată la exteriorul fațadelor, „cu excepția suprafețelor celor care nu se iau în calculul C.U.T." Fâșia dintre 1,80 și 1,90 m intră aici, deși nu e utilă.

Suprafața desfășurată fizică: 20 mp

Cifra „cu tot", fără niciun prag de înălțime. Nu are nume în Codul urbanismului. Trăiește în afara lui: în deviz, în evaluarea pentru taxa de autorizare și în Codul fiscal, la impozitul pe clădire — fiecare cu regula lui de măsurare.

De ce contează

Același termen, „suprafață desfășurată", înseamnă altceva în Codul urbanismului și în Codul fiscal. Într-un bilanț de mansardă apar, de fapt, amândouă cifrele — cea fizică și cea „luată în calcul la C.U.T." — chiar dacă legea o numește Sd numai pe a doua. Cine compară două proiecte pe „mp de mansardă" trebuie să întrebe întâi care dintre cele trei.

Anexa nr. 1 — „Mansardă", „Suprafața construită desfășurată", „Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)".

Ce nu spune Codul: cum se măsoară suprafața pe care se aplică pragurile la un perete înclinat — la planșeu sau la fața finită — și la ce se raportează cei 75% de la pod. Aici intră normele de aplicare și practica primăriilor; când apare o interpretare scrisă, o adăugăm cu sursa ei.

În ce regim cade mansardarea ta

Amenajezi podul existent, inclusiv scara, fără să modifici volumetria de ansamblu a clădirii și fără să fie necesare consolidări, la o locuință unifamilială, în afara zonelor protejate → notificare. Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iii).
Înlocuiești acoperișul în aceeași formă, sau îl reconfigurezi și îl înalți cu cel mult 0,50 m, dacă streașina și coama rămân în înălțimea maximă admisă de regulament → notificare. Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (ii).
Modifici acoperișul parțial sau total, adaugi un nivel mansardat peste o terasă existentă, sau ai nevoie de consolidări → autorizație de construire. Legea o spune direct: „intervenția de supraetajare prin mansardare se efectuează numai în urma obținerii unei autorizații de construire". Anexa nr. 1 — „Mansardă".
O excepție utilă: dacă prin mansardarea podului existent, fără modificarea geometriei, se depășește C.U.T.-ul admis, nu este necesar un P.U.Z. Sub legea veche, depășirea C.U.T. însemna documentație de urbanism; aici legea o iartă, pentru cazul precis al podului amenajat așa cum e. Anexa nr. 1 — „Mansardă".

Un cuvânt despre „fără consolidări". Condiția de la notificare e că nu sunt necesare măsuri de consolidare a clădirii. Cine stabilește asta nu e proprietarul și nici arhitectul, ci expertul tehnic — vezi mai jos. O mansardă care încarcă un planșeu de lemn vechi sau o șarpantă subdimensionată e, aproape sigur, cu consolidări — deci pe autorizație.

Extinderea și supraetajarea: autorizație, expertiză, și o definiție care surprinde

Codul definește amândouă la clasificarea intervențiilor asupra construcțiilor existente. Extinderea este lucrarea care „are ca rezultat extinderea amprentei la sol și volumului construcției existente". Supraetajarea este extinderea volumului „prin adăugarea de niveluri suplimentare, întregi sau parțiale, în condițiile menținerii și includerii integrale a construcției existente".

Partea care surprinde e continuarea frazei: „în caz contrar, intervenția se asimilează desființării parțiale și reconstruirii". Adică: dacă pentru etajul nou trebuie să dai jos planșeul, să refaci pereții sau să schimbi structura de dedesubt, în lege nu mai faci o supraetajare — faci o demolare parțială urmată de reconstruire, cu autorizația și cu taxa corespunzătoare.

Art. 372 alin. (2) lit. d) și e).

Niciuna dintre cele două nu apare în listele de la notificare sau de la „fără nicio formalitate", deci ambele intră pe regula generală: autorizație de construire, precedată de certificat de urbanism. În plus față de o casă nouă, dosarul are trei particularități:

1. Expertiza tehnică este obligatorie, nu opțională

Codul enumeră situațiile în care expertizarea tehnică „se realizează în mod obligatoriu", iar prima de pe listă e chiar asta: „pentru fundamentarea proiectului de intervenții asupra construcțiilor existente". Expertul tehnic atestat spune dacă structura existentă duce etajul nou sau mansarda, ce trebuie consolidat și cum. Proiectul se face pe concluziile lui, nu invers.

Rapoartele de expertiză pentru rezistență mecanică și stabilitate — și pentru securitate la incendiu, unde e cazul — sunt printre documentațiile complementare pe care primăria le cere la autorizare, „în cazul intervențiilor la construcții existente".

Art. 437 alin. (2) lit. a); art. 265 alin. (2) lit. c).

Expertul tehnic nu e verificatorul de proiect. Sunt doi specialiști diferiți, cu atestări diferite: expertul evaluează construcția existentă, pe domenii; verificatorul verifică proiectul nou, pe cerințe fundamentale. La o extindere pot fi necesari amândoi. Legea interzice, de altfel, ca expertizarea unui proiect să fie făcută de cel care l-a elaborat sau l-a verificat.

Art. 435 alin. (2).

2. Vecinii pot deveni parte din dosar

Dacă expertiza tehnică sau raportul de expertiză preliminară privind influența asupra vecinătăților constată că sunt necesare măsuri pentru punerea în siguranță a construcțiilor vecine, ai obligația să obții acordul vecinilor, în formă autentică — la notar. Vecinul poate refuza justificat. La o extindere lipită de limita de proprietate, sau la o supraetajare lângă o casă veche, situația asta e frecventă.

Art. 261 alin. (1)–(3).

3. Clasa de consecințe se poate schimba

Fiecare construcție e încadrată într-o clasă de consecințe, iar clasa decide cât de multă verificare tehnică cere proiectul. La „intervențiile la construcții existente, care presupun schimbarea destinației, refuncționalizare, supraetajare sau extindere, clasa de consecințe inițială poate fi schimbată motivat". O casă simplă rămâne de regulă în clasa CC1, unde verificarea tehnică nu se cere — dar o extindere care o transformă în altceva poate muta încadrarea.

Art. 370 alin. (17); art. 440 alin. (3).

Extinderile mici, care scapă de autorizație

Renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii, plus închiderea unitară a logiilor și balcoanelor — la apartamente din locuințe colective → notificare.
Extinderi sau schimbări de destinație pentru grupuri sanitare sau camere tehnice, de cel mult 25 mp → notificare.
Anexele din mediul rural — terase acoperite, bucătării de vară, garaje — au cele două praguri de 20 mp și 50 mp descrise în ghidul despre construcțiile fără autorizație. În oraș niciunul nu se aplică.

Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) și (x); art. 299 alin. (2) lit. c); art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i).

Și un lucru pe care îl afli din certificatul de urbanism, nu din lege: extinderea consumă P.O.T. și C.U.T. Dacă terenul e deja la limită, extinderea pe orizontală nu se poate, iar cea pe verticală depinde de regimul de înălțime. Asta se verifică înainte de a plăti expertiza și proiectul — cu un certificat de urbanism pentru informare, pe care îl poate cere oricine.

Demolarea: autorizația de desființare

Codul păstrează un act separat pentru dărâmat: autorizația de desființare permite „executarea lucrărilor de demolare, dezafectare ori dezasamblare, parțială sau totală, a construcțiilor și instalațiilor aferente", pe baza unui proiect tehnic de execuție. Se emite în aceleași condiții ca autorizația de construire — cu certificat de urbanism pentru construire/desființare, proiect (P.A.D., cu conținutul-cadru din anexa nr. 5), avize după caz — ținând cont de specificul lucrărilor de desființare.

Art. 246 alin. (2); art. 302 alin. (1) și (4); art. 253 alin. (3) lit. c).

Dărâmi ca să construiești nou în loc → o singură autorizație. Legea spune că, în situația asta, primăria „emite o singură autorizație de construire în care se indică și aprobă atât desființarea construcției vechi, cât și realizarea construcției noi". Și se percepe doar taxa pentru autorizația de construire a construcției noi — nu plătești și taxa de desființare. E cazul obișnuit al casei bătrânești de pe teren, care face loc casei noi. Art. 302 alin. (2) și (3).
Dărâmi o anexă gospodărească → notificare. „Desființarea anexelor gospodărești sau a construcțiilor exterioare locuințelor unifamiliale, amplasate în afara zonelor construite protejate", se face prin procedura simplificată a notificării. Magazia, bucătăria de vară, garajul vechi din curte — nu cer autorizație de desființare. Art. 302 alin. (5).
Dărâmi doar o parte, ca să construiești altfel → e tot demolare, în lege. Vezi definiția supraetajării de mai sus: ce nu păstrează integral construcția existentă „se asimilează desființării parțiale și reconstruirii". Proiectul trebuie să marcheze expres, în documentația de autorizare, elementele desființate — legea o cere chiar și la consolidări, când se înlocuiesc elemente constructive. Art. 372 alin. (2) lit. e); anexa nr. 1 — „Consolidare".

Expertiza intră și aici. Printre situațiile în care expertizarea tehnică e obligatorie este „evaluarea influenței realizării unei construcții sau a unei intervenții la o construcție existentă, inclusiv a demolării acesteia, asupra vecinătăților". La o casă lipită de a vecinului — calcanul — demolarea fără expertiză nu e o opțiune.

Art. 437 alin. (2) lit. d).

Taxa pentru autorizația de desființare e de 0,1% din valoarea impozabilă a clădirii — cifra și celelalte taxe sunt explicate în ghidul despre actele pentru autorizație. Și o precizare despre monumente: pentru construcțiile clasate ca monument istoric sau aflate în zone protejate, desființarea are regimul ei, cu avizul Ministerului Culturii — nu e subiectul paginii ăsteia.

Renovarea: trei trepte, în funcție de ce atingi

„Renovare" nu e un termen cu regim propriu în Cod. Legea clasifică intervențiile după efect — întreținere și reparații curente, reparații capitale, consolidare, modernizare și reabilitare — iar regimul de autorizare vine din listele celor trei trepte. Aplicate la o casă obișnuită, în afara zonelor protejate:

Fără nicio formalitate

Finisaje interioare și pardoseli; tencuieli, zugrăveli și placaje exterioare, dacă nu modifici elementele de fațadă și culorile; reparații la acoperiș fără schimbarea formei; înlocuirea tâmplăriei la aceleași dimensiuni ale golurilor, inclusiv cu alt material; instalații interioare, centrală, aer condiționat.

Cu notificare

Recompartimentări cu pereți nestructurali, dacă nu se modifică dimensiunea casei; remodelări de fațadă fără rol structural; reabilitare energetică unitară a anvelopei și/sau acoperișului, la locuințe cu cel mult 3 niveluri, fără schimbarea sistemului constructiv al acoperișului; înlocuirea acoperișului cu înălțare de cel mult 0,50 m.

Cu autorizație de construire

Tot ce atinge structura: pereți portanți dați jos sau mutați, goluri noi în ziduri portante, planșee refăcute, consolidări. Tot ce mărește casa sau schimbă forma acoperișului peste limita de 50 cm. Și tot ce e într-o zonă construită protejată, unde listele de mai sus nu se aplică.

Reparația capitală

Definită în lege ca refacerea sau înnoirea „tuturor componentelor esențiale degradate ale unei clădiri", după expirarea ciclului de funcționare. Regimul ei de autorizare depinde de ce cuprinde — de obicei include lucrări la structură, deci autorizație — iar proiectul pornește de la expertiză.

Art. 299 alin. (2) lit. a); art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (ii), (v), (vi), (vii); art. 372 alin. (2); anexa nr. 1 — „Reparație capitală", „Reparații curente".

Testul simplu: dacă lucrarea ta atinge un element portant — perete de rezistență, stâlp, grindă, planșeu, șarpantă — nu e pe nicio listă simplificată. Cine îți spune că „se face pe notificare" fără să fi văzut structura îți spune ce ar vrea să fie, nu ce scrie legea.

Ce se întâmplă cu casa care nu e „în acte"

La intervenții pe construcții existente apare o întrebare pe care la casa nouă nu o ai: construcția pe care vrei să o extinzi există legal? Dacă mansarda de acum, extinderea din 2005 sau garajul lipit de casă nu au avut autorizație, nu poți autoriza o intervenție nouă peste ceva ce nu există în acte. Ordinea e: întâi regularizarea a ce există, pe procedura deschisă până în august 2027, apoi lucrarea nouă.

Și invers: o mansardă, o extindere sau o supraetajare făcută fără autorizație atunci când era nevoie intră la contravenția de la 50.000 la 1.000.000 de lei, iar la regularizare taxele sunt de zece ori mai mari decât la autorizarea obișnuită.

Art. 357 alin. (1) lit. a) cu alin. (4) lit. a); art. 301 alin. (8).

Cum se răspunde corect la întrebarea ta

La o construcție existentă, răspunsul vine din patru date, dintre care două nu le are nimeni de pe forum:

Ce atingi: doar finisaje, pereți nestructurali, sau structura. Prima e treapta 1, a doua e notificare, a treia e autorizație.
Ce spune structura — și asta o spune expertul tehnic, după ce a văzut casa. „Fără consolidări" sau „cu consolidări" mută mansardarea dintr-un regim în altul.
Ce spune regulamentul local de urbanism: dacă permite mansardarea, ce regim de înălțime, cât P.O.T. și C.U.T. mai ai. Se află din certificatul de urbanism.
Dacă ești în zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument — atunci niciuna dintre listele simplificate de mai sus nu ți se aplică.

Ce facem noi

Prima discuție e despre încadrare: ce anume vrei să atingi și în ce regim cade. La o intervenție pe o casă existentă, pasul următor e aproape întotdeauna expertiza tehnică — o comandăm împreună, la un expert atestat, și proiectul pornește de la concluziile ei, nu de la o presupunere.

Dacă lucrarea intră pe notificare, facem proiectul tehnic de execuție cu conținut simplificat și documentația de notificare. Dacă intră pe autorizație — de construire sau de desființare — ne ocupăm de dosar: certificatul de urbanism, proiectul pentru autorizarea construirii (P.A.C., fost D.T.A.C.) sau a desființării (P.A.D.), coordonarea cu inginerul de structură pe soluția de consolidare, proiectul tehnic și detaliile de execuție. Unde e obligatorie, verificarea tehnică se face de verificatori atestați pe cerințele fundamentale aplicabile și se trece separat în ofertă, pe fiecare verificator — arhitectură, rezistență, instalații.

La mansardări proiectăm cu cele două praguri în față — 1,90 m la utilă, 1,80 m la C.U.T. — și îți arătăm pe model cât iese mansarda în acte, nu doar cum arată. Urmărirea execuției se poate contracta separat.

Nu ținem loc de avocat. Acordul vecinilor, litigiile pe calcan sau pe hotar sunt partea juridică — noi lucrăm partea de arhitectură, urbanism și coordonare tehnică.

Ce e util să ai la prima discuție

Adresa exactă și, dacă ai, extrasul de carte funciară — cu construcția existentă înscrisă sau nu.
Autorizația veche și planurile casei, dacă există. Chiar și un releveu de la cadastru ajută.
Din ce e făcută casa, aproximativ: zidărie, beton, lemn; planșeu de beton sau de lemn; din ce an.
Ce vrei să faci, în cuvintele tale — și dacă vrei să păstrezi ce există sau ești dispus să refaci.
Fotografii: fațadele, podul pe dinăuntru, șarpanta. La mansardare, o poză din pod spune mai mult decât orice descriere.

← Toate ghidurile

Ai o casă și vrei să o schimbi?

Spune-ne ce vrei să atingi. Îți spunem în ce regim cade și dacă ai nevoie de expertiză, înainte să cheltui ceva.

Discutăm situația ta →

Întrebări frecvente

Mai există regula de 60% la mansardă?

Nu. În Codul urbanismului (Legea nr. 169/2026) nu există niciun procent raportat la nivelul de dedesubt. Mansarda se definește prin înălțimea liberă: 1,90 m este pragul suprafețelor considerate utile. Mansarda intră în numărul de niveluri și în C.U.T., iar suprafețele cu înălțime liberă sub 1,80 m se deduc din C.U.T. — un prag diferit de cel de 1,90 m.

Îmi trebuie autorizație ca să amenajez podul ca mansardă?

Depinde de ce atingi. Dacă amenajezi podul existent, inclusiv scara, fără să modifici volumetria de ansamblu a clădirii și fără să fie necesare consolidări, la o locuință unifamilială din afara zonelor protejate, lucrarea se face pe notificare — art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iii). Dacă modifici acoperișul, îl înalți cu peste 0,50 m, adaugi un nivel peste o terasă sau ai nevoie de consolidări, îți trebuie autorizație de construire. Și în ambele cazuri, numai dacă regulamentul local de urbanism permite mansardarea.

Care e diferența dintre pod și mansardă în noul Cod?

Podul este spațiul dintre ultimul planșeu și acoperiș, fără altă funcțiune decât depozitarea, care pe mai mult de 75% din suprafață fie are înălțimea liberă sub 1,90 m, fie nu are acces permanent pe o scară fixă. Podul nu intră în numărul de niveluri și nu se ia în calculul C.U.T. Dacă pui scară fixă și ai peste 1,90 m pe mai mult de un sfert din suprafață, spațiul devine mansardă și intră în ambele calcule.

Pot mansarda podul dacă depășesc C.U.T.-ul?

Da, într-un caz precis: dacă prin mansardarea unui pod existent, fără modificarea geometriei acoperișului, se depășește C.U.T.-ul admis, legea spune că nu este necesară elaborarea și aprobarea unui P.U.Z. Excepția e scrisă în definiția mansardei din anexa nr. 1 a Codului. Pentru o mansardă care modifică acoperișul, excepția nu se aplică.

O cameră de mansardă de 20 mp, cu jumătate sub 1,90 m, cât are în acte?

Depinde ce cifră ceri. Suprafața utilă a mansardei se calculează la înălțimea liberă de 1,90 m, deci 10 mp. Suprafața construită desfășurată din Codul urbanismului — cea care intră în C.U.T. — se măsoară la exteriorul fațadelor și deduce doar spațiile sub 1,80 m, deci 20 mp minus fâșia de sub 1,80 m. Suprafața fizică, de 20 mp, nu are nume în Cod: ea apare în deviz, la taxa de autorizare și în Codul fiscal, fiecare cu regula lui de măsurare.

Îmi trebuie expertiză tehnică pentru extindere sau supraetajare?

Da. Art. 437 alin. (2) lit. a) din Cod spune că expertizarea tehnică se realizează în mod obligatoriu „pentru fundamentarea proiectului de intervenții asupra construcțiilor existente”. Expertul tehnic atestat stabilește dacă structura existentă poate prelua lucrarea nouă și ce trebuie consolidat, iar proiectul pornește de la concluziile lui. Rapoartele de expertiză fac parte din documentațiile complementare cerute la autorizare.

Ce e o supraetajare în sensul legii și când devine demolare?

Supraetajarea este adăugarea de niveluri, întregi sau parțiale, „în condițiile menținerii și includerii integrale a construcției existente”. Dacă pentru etajul nou trebuie refăcut planșeul, pereții sau structura de dedesubt, legea asimilează intervenția unei desființări parțiale urmate de reconstruire — art. 372 alin. (2) lit. e). Se autorizează și se taxează ca atare.

Ce autorizație îmi trebuie ca să demolez o casă?

Autorizația de desființare, care se emite în aceleași condiții ca autorizația de construire: certificat de urbanism pentru construire/desființare, proiect pentru autorizarea desființării (P.A.D., anexa nr. 5) și avizele cerute prin certificat. Dacă în locul construcției demolate faci una nouă, primăria emite o singură autorizație de construire pentru amândouă și se plătește doar taxa pentru construcția nouă — art. 302 alin. (2) și (3).

Trebuie autorizație ca să dărâm magazia sau garajul din curte?

Nu, dacă este anexă gospodărească sau construcție exterioară a unei locuințe unifamiliale, în afara zonelor construite protejate: art. 302 alin. (5) trimite desființarea lor la procedura simplificată a notificării. Depui notificarea, aștepți 15 zile lucrătoare pentru aprobarea tacită și încă 15 zile calendaristice înainte de a începe.

Pot să dau jos un perete ca să unesc două camere fără autorizație?

Dacă peretele este nestructural, recompartimentarea la o locuință unifamilială se face pe notificare, cu condiția să nu se modifice dimensiunea casei — art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (v). Dacă peretele este portant, lucrarea nu e pe nicio listă simplificată și cere autorizație de construire, cu expertiză tehnică înainte de proiect. Cine îți spune „e pe notificare” fără să fi văzut structura nu a verificat.

Ce renovări pot face fără nicio formalitate?

În afara zonelor protejate, art. 299 alin. (2) lit. a) permite fără autorizație și fără notificare: finisaje și pardoseli interioare; tencuieli, zugrăveli, vopsitorii și placaje exterioare, dacă nu modifici elementele de fațadă și culorile; reparații la acoperiș fără schimbarea formei; înlocuirea tâmplăriei la aceleași dimensiuni ale golurilor, inclusiv cu alt material; instalații interioare, centrală termică, aparate de climatizare.

Am nevoie de acordul vecinilor pentru extindere?

Numai dacă expertiza tehnică sau raportul de expertiză preliminară privind influența asupra vecinătăților arată că sunt necesare măsuri pentru punerea în siguranță a construcțiilor vecine. Atunci acordul vecinilor se dă în formă autentică, la notar, iar vecinul poate refuza justificat — art. 261. La o extindere lipită de limita de proprietate sau la o supraetajare lângă o casă veche, situația e frecventă.

Pot extinde o casă care a fost construită fără autorizație?

Nu direct. O intervenție nouă se autorizează peste o construcție care există legal. Dacă mansarda, extinderea veche sau garajul lipit de casă nu au avut autorizație, ordinea este: întâi regularizarea a ce există, pe procedura deschisă până în august 2027, apoi lucrarea nouă. La regularizare taxele sunt de zece ori mai mari decât la autorizarea obișnuită — art. 301 alin. (8).

Sursa: Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026. Articolele citate: anexa nr. 1 (definițiile mansardei, podului, C.U.T., consolidării și reparațiilor), 246 (autorizațiile), 253 (certificatul de urbanism), 261 (acordul vecinilor), 265 (documentațiile complementare), 294–299 (notificarea și lucrările fără formalități), 301–302 (regularizarea și desființarea), 357 (contravenții), 370 și 372 (clasele de consecințe și clasificarea intervențiilor), 435–437 (expertizarea tehnică), 440 (verificarea tehnică). Pagina a fost verificată în textul legii la 15 septembrie 2026. Codul a intrat în vigoare fără norme de aplicare, iar autoritățile au termen până la 31 decembrie 2026 să-și adapteze procedurile — pagina se actualizează pe măsură ce apar ordine și norme. Pentru situația ta concretă, încadrarea se face pe dosar, după expertiză.