Ce acte îți trebuie pentru autorizația de construire

Lista, așa cum o cere legea

Codul spune că documentația depusă cuprinde cel puțin următoarele. „Cel puțin" înseamnă că primăria poate cere în plus, prin certificatul de urbanism, dar nu poate cere mai puțin:

• Cererea, pe formularul standard aprobat prin ordin de ministru.
• Extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară, ambele nu mai vechi de 30 de zile, plus actele de proprietate. Dacă proprietarul înscris în cartea funciară este chiar cel care cere autorizația, nu se mai cer alte documente de proprietate.
• Dovada luării în evidență a proiectului de către Ordinul Arhitecților din România, în cazul clădirilor.
• Proiectul pentru autorizarea construirii — P.A.C.
• Documentațiile complementare necesare obținerii avizelor prin Comisia de acord unic, dacă e cazul.
• Punctul de vedere sau actul administrativ de mediu, dacă a fost solicitată evaluarea, și acordul de mediu, dacă e cazul.
• Celelalte avize și acorduri, exact cele cerute prin certificatul de urbanism.
• Expertiza sau raportul de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților, pe cerința de rezistență mecanică și stabilitate, dacă e cazul.
• Proiectul pentru acordul administratorului drumului, pentru lucrările executate pe domeniul public — branșamente, accese.
• Devizul general al obiectivului de investiții.
• Durata de execuție și valoarea obiectivului.
• Referatele de verificare ale P.A.C., întocmite de verificatori tehnici atestați, pentru cerințele fundamentale aplicabile, după caz.
• Declarația pe propria răspundere, atunci când unele avize au fost acordate tacit, prin depășirea termenului legal.

Legea nr. 169/2026, art. 262 alin. (1) lit. a)–m). Documentațiile se elaborează de colective de arhitecți și ingineri, iar fiecare răspunde pentru partea pe care a proiectat-o — art. 262 alin. (2) și (3).

Cine aduce ce

Împărțirea asta e motivul pentru care primul lucru pe care ți-l cerem nu e un plan, ci extrasul de carte funciară. Din el se vede ce se poate construi și pe ce drept — restul se construiește pe temelia aia.

Ordinea reală, pas cu pas

1. Certificatul de urbanism pentru construire. Se cere la primăria care emite și autorizația. Spune ce ai voie să construiești, în ce limite, și — important — lista exactă de avize pe care va trebui să le obții. Termenul legal: 15 zile lucrătoare.
2. Studiile de teren. Studiul topografic în sistemul Stereo 70, recepționat de A.N.C.P.I., și studiul geotehnic. Fără ele nu se poate proiecta corect nici implantarea, nici fundația.
3. Proiectul — P.A.C. Arhitectura, structura și instalațiile, la nivelul de detaliu cerut de conținutul-cadru din anexa nr. 2 a Codului. Pentru o locuință unifamilială în mediul rural, cu regim de înălțime de cel mult P+M și cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, Codul are un conținut-cadru simplificat, în anexa nr. 3 — care cere, printre altele, și proiectul de împrejmuire, iar planul de situație acoperă o zonă de cel puțin 25 m în jurul limitelor terenului. Participarea unui arhitect cu drept de semnătură este obligatorie prin lege.
4. Avizele și acordurile. Cele din certificat, obținute fie separat, fie prin Comisia de acord unic. Aici se pierde de obicei cel mai mult timp. Nu se pot porni înaintea proiectului — legea spune că avizele se obțin pe baza P.A.C.-ului, iar avizatorul cere plan de situație, fațade și memoriu. Ce se poate face devreme este să aducem întâi la punct exact piesele de care depind avizele — implantarea, volumetria, racordurile — ca dosarele să plece în a doua săptămână, nu în luna a treia.
5. Verificarea tehnică. Referatele întocmite de verificatori de proiecte atestați pe cerințele fundamentale aplicabile, alții decât cei care au elaborat proiectul.
6. Depunerea și emiterea. Autoritatea are 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete. Avizele și acordul unic se anexează autorizației și devin parte din ea.

Art. 257 alin. (4) — termenul certificatului de urbanism pentru construire; art. 264 alin. (3) și (4), cu anexele nr. 2 și nr. 3 — conținutul-cadru, inclusiv varianta simplificată pentru locuința din mediul rural; art. 264 alin. (8) — arhitectul cu drept de semnătură; art. 265 — studiile și documentațiile complementare; art. 440 — verificarea tehnică; art. 273 alin. (1) și (7) — termenul de emitere și anexarea avizelor.

Termenul de emitere

Art. 273 alin. (1) și alin. (2). Dacă se optează pentru acordul unic prin comisie, cele 30 de zile curg de la emiterea acordului unic — art. 273 alin. (3).

Cuvântul care contează în propoziția asta este completă. Ceasul nu pornește la prima depunere, ci în momentul în care dosarul nu mai are lipsuri. Un dosar depus „ca să intre la număr" nu câștigă nicio zi.

Cât e valabilă autorizația

Durata de execuție este altceva și se înscrie separat în autorizație. Ea curge de la data la care începi efectiv lucrările, dacă ai anunțat începerea — nu de la data emiterii.

Cei 3 ani de la emitere nu se prelungesc — legea o interzice expres. Dar există trei portițe, toate de cel mult 12 luni și toate o singură dată:

• Suspendarea termenului — dacă n-ai început încă. Prin notificare motivată către primăria care a emis autorizația, fără taxă. Legea nu enumeră motive acceptate; cere doar să existe una, scrisă.
• Prelungirea duratei de execuție — dacă lucrările nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termen. Se cere cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, cu o taxă de 30% din taxa inițială.
• Prelungirea valabilității — dacă lucrările pornite nu pot fi finalizate în durata de execuție. Se cere cu cel puțin 15 zile înainte de expirare.

Ultimele două se cer pe același formular, F_A_02, care are câte o bifă pentru fiecare. Pentru suspendare nu există formular — se face în scris liber, cu temeiul și motivarea. Iar formularul de prelungire cere „stadiul lucrărilor" și „data începerii efective", ceea ce arată pentru ce a fost gândit.

Formularul F_A_04 — autorizația de construire / desființare; formularul F_A_02 — cererea de prelungire. Ordinul MDLPA nr. 975/2026, anexa nr. 2.

După ce ai autorizația: patru înștiințări pe care nu le știe aproape nimeni

Autorizația în mână nu e ultimul act. Codul cere patru înștiințări, la două momente și către două instituții diferite. Fiecare are formularul ei, aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026.

1. Începerea lucrărilor, către primărie — formularul F_A_08. Spui data și ora la care începi. Se anexează la autorizație în două exemplare, iar unul rămâne pe șantier, cu numărul și data înregistrării la primărie.
2. Începerea lucrărilor, către Inspectoratul de Stat în Construcții — formularul F_A_09. Același conținut, alt destinatar, și cere dovada plății cotei de 0,1% din valoarea lucrărilor autorizate. Și acest exemplar se ține pe șantier, cu numărul de înregistrare de la inspectoratul teritorial.
3. Încheierea lucrărilor, către primărie — formularul F_A_10. Aici e ceva ce lumea nu se așteaptă: prin chiar acest formular convoci comisia de recepție la terminarea lucrărilor, cu dată și oră.
4. Încheierea lucrărilor, către I.S.C. — formularul F_A_11. Cel mai greu dintre cele patru, pe două pagini. Cere valoarea reală a lucrărilor executate — valoarea finală, fără TVA, nu cea estimată la autorizare — plus dovezile de plată, actul de identitate al titularului și adresa privind valoarea reală eliberată de primărie.

Valoarea reală din F_A_11 regularizează două lucruri, nu unul. Pe ea se recalculează cotele către Inspectoratul de Stat în Construcții — dar tot pe ea primăria recalculează și taxa de autorizare: după depunerea situației finale are la dispoziție 15 zile să stabilească taxa pe valoarea reală, iar diferența se achită tot în 15 zile. Taxa plătită la depunerea dosarului e un avans pe o estimare, nu o sumă definitivă.

Cele două cote sunt diferite și se plătesc separat: 0,1% din valoarea lucrărilor autorizate, pentru controlul statului în urbanism — jumătate la lucrările făcute pe notificare — și 0,5% către Inspectoratul de Stat în Construcții, din valoarea fără TVA. Cota de 0,5% se împarte în două: jumătate din ea la înștiințarea de începere, restul — calculat pe valoarea finală — până la semnarea procesului-verbal de recepție.

Taxa de autorizare: cât e, pe ce se aplică și de ce devizul se desparte pe obiecte

Ce plătești la autorizație vine din TREI legi diferite, și de asta nu găsești suma într-un singur loc: taxa de autorizare e în Codul fiscal, cotele de control de stat în Codul urbanismului, iar timbrul de arhitectură într-o lege a timbrelor culturale. Codul urbanismului nu stabilește el taxa: art. 313 alin. (1) trimite la art. 474 din Codul fiscal, iar acolo cota depinde de ce construiești:

• 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor — clădire rezidențială sau anexe ale persoanelor fizice;
• 1% — orice altă construcție. Împrejmuirea nu are alineat propriu și intră aici, chiar dacă devizele de taxe ale primăriilor o trec pe rând separat;
• 3% — lucrările de organizare a execuției, autorizate separat;
• 0,1% — autorizația de desființare, dar aplicat valorii impozabile a clădirii, cea folosită la impozitul pe clădiri, nu valorii lucrărilor;
• 30% din taxa inițială — prelungirea autorizației sau a certificatului de urbanism.

De aici vine ceva ce se vede direct în devizul pe care îl primești de la noi. Dacă pe același dosar ai casa, împrejmuirea și o anexă, primăria are de aplicat cote diferite pe același dosar. Dacă devizul general dă o singură sumă globală, n-are pe ce să le aplice — și atunci ori se taxează tot la cota mai mare, ori ți se cere devizul refăcut. De asta devizul general se întocmește pe obiecte, nu pe total.

Peste taxa de autorizare se adaugă timbrul de arhitectură. E o taxă separată, dintr-o a treia lege: 0,5 la mie — adică 0,05% — din valoarea investiției, „indiferent de beneficiarul sau de destinația acesteia", deci fără scutiri după cine construiește sau ce anume. Nu se plătește separat la Ordinul Arhitecților: se adaugă la valoarea investiției și se achită odată cu taxa pentru autorizație, la aceeași casierie; primăria o virează mai departe.

Două lucruri care schimbă suma, în bine și în rău. La autorizația de modificare nu se percepe taxă nouă: se regularizează înainte de recepție. În schimb, la intrarea în legalitate — construit întâi, autorizat după — taxa de certificat de urbanism și cea de autorizare sunt de zece ori cele obișnuite, la fel și cotele de control de stat.

Taxele de autorizare: art. 313 alin. (1) și (2) din Codul urbanismului, care trimit la art. 474 alin. (3), (5), (6), (7), (8), (9) și (12) din Codul fiscal; multiplicarea la intrarea în legalitate: art. 301 alin. (8). Timbrul de arhitectură: art. 1 alin. (1) lit. g) și alin. (4) din Legea nr. 35/1994, republicată în Monitorul Oficial nr. 507 din 7 iulie 2008. Cotele au fost verificate la 15.09.2026. Art. 577 alin. (9) obligă Ministerul Finanțelor să inițieze modificarea Codului fiscal în 60 de zile de la intrarea în vigoare a Codului urbanismului, deci în jurul sfârșitului lui octombrie 2026 — atunci se reverifică.

Valabilitatea și efectul înștiințării: art. 309 alin. (1)–(6); pierderea valabilității și prelungirea duratei de execuție: art. 310; cota de 0,1%: art. 143 alin. (4)–(5); cota de 0,5% și penalitățile: art. 352. Formularele F_A_02 și F_A_08–F_A_11: Ordinul MDLPA nr. 975/2026, anexa nr. 2. Regularizarea taxei de autorizare pe valoarea reală: art. 474 alin. (7) din Codul fiscal.

Ce s-a schimbat față de anul trecut

• Autorizația ține 3 ani, nu unul. Sub legea veche aveai cel mult 12 luni ca să începi, cu o singură prelungire de încă 12 luni — maximum doi ani. Acum ai 3 ani ficși: legea interzice expres prelungirea acestui termen, dar lasă trei portițe, toate de cel mult 12 luni și toate o singură dată — suspendarea termenului, prelungirea duratei de execuție și prelungirea valabilității, detaliate mai sus. În schimb, extinderea valabilității pe durata execuției nu mai e automată: atârnă de înștiințarea de începere. Ai mai mult timp, dar ai și o obligație nouă, iar uitarea ei nu se sancționează cu amendă, ci cu pierderea timpului pe care credeai că-l ai.
• D.T.A.C. a devenit P.A.C. Documentul e același, denumirea din normele vechi a dispărut odată cu ele. În actele oficiale se scrie P.A.C.
• Clasa de consecințe. Vechile categorii de importanță A–D au fost înlocuite cu clasele CC1–CC4. Clasa o stabilește proiectantul, pe răspunderea lui, iar din ea rezultă dacă proiectul mai trebuie verificat de un verificator atestat și cât de detaliat trebuie să fie P.A.C.-ul. La CC1 legea nu mai impune verificarea.
• Referatele de verificare intră explicit în dosar, pentru cerințele fundamentale aplicabile.
• A apărut autorizația de modificare. Dacă în timpul execuției apar modificări de temă care fac ca lucrările să nu mai respecte autorizația, ai obligația să ceri o autorizație de modificare înainte de acele lucrări și numai în valabilitatea autorizației inițiale. Nu orice ajustare intră aici — vezi mai jos cele trei trepte.
• A apărut și autorizația de regularizare — act de sine stătător, pentru construcțiile ridicate fără autorizație, cu formularele ei proprii. Nu se confundă cu autorizația de modificare: aceea privește o lucrare autorizată care se abate de la autorizație, asta privește o lucrare care n-a avut niciodată una.
• Toate formularele sunt noi, din 26 august 2026. Un ordin de ministru a aprobat 36 de modele-tip — pentru certificatul de urbanism, autorizare, modificare, regularizare și notificare. Vezi secțiunea următoare.
• Amenzile au crescut mult: între 50.000 și 1.000.000 de lei pentru executarea fără autorizație de construire, desființare, regularizare sau modificare.

Art. 370 alin. (1), (5), (14) și (16) — clasele de consecințe; art. 441–444 — nivelurile de verificare; art. 293 — autorizația de modificare; art. 301 — autorizația de regularizare; Ordinul MDLPA nr. 975/2026 — formularele; art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) — sancțiunile.

Formularele s-au schimbat toate

Din 26 august 2026, cererile și actele din procedura de autorizare se completează pe 36 de formulare-tip noi, aprobate prin ordin de ministru și obligatorii pentru toate primăriile. Nu e o schimbare de formă: pe cererea de autorizație există acum o anexă tehnică pe care o întocmește proiectantul, nu solicitantul.

Ce înseamnă, practic

• Fiecare formular poartă un indicativ și un număr de versiune, tipărite pe fiecare pagină. Toate sunt astăzi la versiunea 1.0. Un formular fără indicativ este model vechi.
• Hârtie sau digital, amândouă valabile. Ordinul spune explicit că formularele completate pe hârtie sau transmise electronic sunt pe deplin valabile și se procesează în mod obligatoriu — deci nu ți se poate refuza o variantă pentru că primăria „nu are încă sistemul". Termenul lor de a-și actualiza platformele este 30 decembrie 2026.
• Dosarele depuse înainte de 26 august 2026 se soluționează pe formularele valabile atunci. Nu se redepun și nu se recompletează.
• Anexa tehnică o completează proiectantul. Acolo se trec categoriile de lucrări, suprafețele construită, desfășurată și utilă — separat pentru ce se desființează și ce se menține — utilitățile, garajele și locurile de parcare, inclusiv cele pentru biciclete.
• Panoul de șantier are model oficial: minimum 60 × 90 cm, cu litere de minimum 5 cm, din material rezistent la intemperii, afișat la loc vizibil de la drumul public pe toată durata lucrărilor.

Ordinul MDLPA nr. 975/2026, art. 1–3, Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026; anexele nr. 1–4 în nr. 711 bis. Panoul — art. 298 alin. (5) din Legea nr. 169/2026. Datele înscrise în formulare alimentează Registrul național al construcțiilor, art. 415.

Toate cele 36 de formulare, pe etape, cu ce este fiecare și cine îl completează →

P.A.C. și proiectul tehnic: ordinea s-a inversat

E schimbarea despre care se scrie cel mai puțin, deși e cea care schimbă modul de lucru al biroului.

Până în august 2026, legea spunea că documentația pentru autorizare este extras din proiectul tehnic. Adică proiectul tehnic era, conceptual, primul, iar D.T.A.C.-ul se scotea din el.

Acum e invers. Codul spune că P.A.C.-ul „se dezvoltă şi detaliază din punct de vedere tehnic ulterior emiterii autorizaţiei de construire, prin proiectul tehnic de execuţie", iar proiectul tehnic „se elaborează prin dezvoltarea şi detalierea documentaţiei tehnice care a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire". P.A.C.-ul e baza; proiectul tehnic e dezvoltarea lui.

Legea nr. 169/2026, art. 264 alin. (5) și art. 276 alin. (1). Formularea veche: Legea nr. 50/1991, art. 7 alin. (2), abrogată la 25 august 2026.

Ce înseamnă concret pentru tine: calitatea proiectului de autorizare contează acum mai mult decât înainte. Un P.A.C. în care structura și instalațiile sunt deja rezolvate, nu doar schițate, e ceea ce face ca faza de execuție să nu întoarcă proiectul din drum.

Dacă la proiectul tehnic iese altfel decât în P.A.C.

Întrebarea firească: la detaliere apare un stâlp, se mută un perete despărțitor. E nevoie de un act nou? Legea răspunde pe trei trepte, iar majoritatea situațiilor rămân pe prima.

1. Detaliere normală — niciun act. Proiectul tehnic dezvoltă P.A.C.-ul, cu respectarea condițiilor impuse prin autorizație. Criteriul legal nu este identitatea cu desenul, ci respectarea autorizației. Un stâlp care apare la dimensionare sau un perete nestructural mutat nu ating funcțiunea, amplasamentul, înălțimea, P.O.T., C.U.T., alinierea sau aspectul — deci nu cer nimic.
2. Autorizație de modificare. Se cere atunci când, prin proiectul tehnic, nu se mai respectă autorizația de construire. Se depune un P.A.C. actualizat, înainte de acele lucrări, în valabilitatea autorizației inițiale.
3. Dispoziție de șantier — în execuție. Pentru ce apare pe teren, după începerea lucrărilor, legea păstrează mecanismul cunoscut: modificări locale ale soluțiilor tehnice, fără act nou, dacă nu se schimbă funcțiunea, amplasamentul, regimul de înălțime, P.O.T., C.U.T., alinierea, retragerile sau aspectul, nu se periclitează clădirile vecine și se respectă securitatea la incendiu și economia de energie. O elaborează proiectantul, cu acordul scris al beneficiarului.

Art. 423 alin. (5) lit. b) — criteriul „nu se respectă autorizaţia de construire"; art. 293 alin. (1)–(7) — autorizația de modificare; art. 293 alin. (8) și definiția din art. 584 — dispoziția de șantier.

Autorizația de construire, împreună cu P.A.C.-ul vizat spre neschimbare, proiectul tehnic și detaliile de execuție se păstrează pe șantier pe toată durata lucrărilor și se prezintă la control.

Art. 423 alin. (6) lit. a).

Trei lucruri care blochează dosarele

Art. 262 alin. (1) lit. b); art. 266 și art. 269 — avizele; art. 264 alin. (5) și (6) — proiectul tehnic.

Ce facem noi

Ne ocupăm de tot dosarul de autorizare: piesele scrise și desenate, coordonarea pe specialități, obținerea avizelor, verificarea tehnică a proiectului și detaliile de execuție. Urmărirea execuției se poate contracta separat, ca misiune suplimentară.

Dacă proiectul trebuie verificat, rezolvăm și asta. Verificarea tehnică se face de verificatori de proiecte atestați pe cerințele fundamentale aplicabile, alții decât cei care au elaborat proiectul — se trece separat în ofertă, pe fiecare verificator — arhitectură, rezistență, instalații —, ca să vezi din ce se compune suma. Verificarea nu o face un singur om: la un dosar complet sunt cel puțin trei verificatori — arhitectură, rezistență, instalații —, fiecare atestat pentru cerințele fundamentale care țin de specialitatea lui. Securitatea la incendiu poate fi acoperită de unul dintre ei, dacă are și atestarea aceea, altfel intră un verificator în plus. Verificatorii sunt atestați pentru cerințele fundamentale; experții tehnici, pe domenii și specialități. Sunt operațiuni diferite și nu se înlocuiesc una pe alta.

Expertiza tehnică este altceva și o fac experți tehnici atestați, pe domenii și specialități. Cele două nu se înlocuiesc una pe alta. Îți spunem de la început de care ai nevoie și în ce ordine, ca să nu plătești de două ori aceeași etapă.

Două lucruri pe care ți le spunem din prima, pentru că schimbă costul: la construcțiile din clasa de consecințe CC1 — cazul multor case individuale — legea nu mai impune verificarea tehnică nici pentru P.A.C., nici pentru proiectul tehnic, iar răspunderea rămâne integral la proiectanți. Iar acolo unde verificarea proiectului tehnic este necesară, legea pune obligația de a o asigura în sarcina beneficiarului, nu a proiectantului — deci apare separat în ofertă, ca să știi ce plătești și cui.

Art. 440 alin. (3) — excepția CC1; art. 277 alin. (5) — obligația verificării proiectului tehnic.

Un singur lucru nu ține de noi: nu ținem loc de avocat. Partea juridică — litigii, somații, contestații — se discută cu un avocat; noi lucrăm partea de arhitectură și urbanism a dosarului.

Ce e util să ai la prima discuție

• Extrasul de carte funciară al terenului, chiar și mai vechi.
• Certificatul de urbanism, dacă l-ai obținut deja — din el se vede tot ce urmează.
• Adresa exactă și numărul cadastral.
• Ce vrei să construiești: câte camere, câți oameni, dacă vrei etaj, garaj, pivniță.
• Bugetul pe care îl ai în cap, chiar aproximativ. Schimbă soluția mai mult decât orice altceva.

Dacă nu ai o parte dintre ele, nu e un impediment. Certificatul de urbanism îl putem obține împreună, iar restul se construiește de acolo.

← Toate ghidurile

Întrebări frecvente

Sursa: Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026; Ordinul MDLPA nr. 975/2026, Monitorul Oficial, Partea I, nr. 711 bis din 26 august 2026. Pagina a fost verificată în textul legii la 8 septembrie 2026 și confruntată cu formularele Ordinului MDLPA nr. 975/2026 la 11 septembrie 2026. Legislația se poate modifica, iar certificatul de urbanism poate adăuga cerințe specifice amplasamentului tău; pentru situația concretă, verificarea se face pe dosar.