Ai construit fără autorizație? Ai timp până în august 2027.
Din 25 august 2026, legea care guvernează construcțiile în România s-a schimbat complet. Odată cu ea a apărut și o poartă care nu a existat până acum — și care se închide după un an.
Pe scurt: dacă ai o construcție ridicată fără autorizație, sau altfel decât scria în autorizație, legea nouă îți dă dreptul să ceri o autorizație de regularizare — actul prin care construcția devine legală, fără să fie demolată.
Permanent, poarta e îngustă: doar case unifamiliale mici și anexe. Dar timp de un an de la 25 august 2026, ea e deschisă pentru aproape orice fel de construcție. După ce se închide, primarul nu mai are de ales: e obligat prin lege să ceară în instanță desființarea.
Termenul, spus direct
Un an de la intrarea în vigoare a Codului urbanismului. Până atunci se poate cere regularizarea pentru orice categorie de construcție. După, rămâne doar cazul îngust din regula permanentă — restul intră pe traseul de desființare.
Legea nr. 169/2026, art. 301 alin. (7). Codul a intrat în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 (art. 575).
Cine se încadrează
Regula permanentă
Locuințe unifamiliale, parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate. Plus anexe ale locuințelor, anexe gospodărești și anexe agricole până în 150 mp. Plus închideri de balcoane, dacă nu ies pe domeniul public.
Fereastra de un an
Prin excepție, până în august 2027 se poate cere regularizarea și pentru alte categorii de construcții — cu condiția ca lucrările să se încadreze în reglementările de urbanism în vigoare, să respecte cerințele de calitate în construcții, iar obligațiile fiscale și măsurile contravenționale să fie îndeplinite.
Art. 301 alin. (2) și alin. (7).
Diferența dintre cele două coloane este, practic, diferența dintre „am timp oricând" și „am timp până anul viitor". Merită stabilit din primul minut în care coloană te afli — de asta depinde tot calendarul.
Cât costă, realist
Regularizarea nu e o taxă mică și o hârtie. Legea a construit-o deliberat scumpă, ca să nu devină o cale ieftină de a construi întâi și a întreba după. Sunt patru costuri, și e mai bine să le știi pe toate de la început:
- Taxele, înmulțite cu zece. În fereastra de un an, taxa de certificat de urbanism și taxa de autorizare sunt de zece ori valoarea normală, iar cotele către Inspectoratul de Stat în Construcții sunt de zece ori cele care s-ar fi datorat dacă lucrarea ar fi fost legală de la început.
- Expertizele tehnice. Conformitatea se dovedește prin expertize întocmite de experți tehnici atestați, pe domeniile și specialitățile pe care legea le enumeră: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică. Respectarea reglementărilor urbanistice se verifică separat, de structura de specialitate a primăriei sau, dacă nu are personal calificat, de un specialist cu drept de semnătură plătit de solicitant.
- Amenda. Construirea fără autorizație rămâne contravenție, iar în noul cod amenda este de la 50.000 la 1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților. Dacă s-a depășit regimul de înălțime, se adaugă separat între 50.000 și 500.000 de lei.
- Impozitul dublu. Din momentul în care primăria a constatat construcția neautorizată și până la regularizare sau desființare, impozitul pe clădire se majorează cu 100%. Plata lui nu rezolvă nimic din punct de vedere urbanistic și nu înlătură sancțiunea.
Art. 301 alin. (8), (9) și (11); art. 357 alin. (1) lit. b), alin. (4) lit. b) și alin. (5).
Costul e mare. Comparația corectă nu e însă cu zero — e cu desființarea, pe cheltuiala ta, a unei construcții în care ai pus deja banii.
Ce se întâmplă dacă nu faci nimic
După expirarea ferestrei, autoritățile locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, au obligația de a cere instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizație de regularizare.
Cererea o formulează primarul, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului, pe baza procesului-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate al primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcții. Hotărârea de desființare este titlu executoriu și se execută pe cheltuiala celui sancționat, printr-o procedură simplificată.
Cu alte cuvinte: după termen nu mai depinde de bunăvoința nimănui.
Art. 301 alin. (12)–(15).
Cum arată drumul, pas cu pas
- Stabilim în ce situație ești. Ce s-a construit, când, cu ce acte, ce a constatat primăria și ce spune regulamentul de urbanism pentru terenul tău. Aici se vede dacă intri pe regula permanentă sau pe fereastra de un an — și dacă lucrarea are șanse reale să fie regularizată așa cum e.
- Certificatul de urbanism. Se depune la primăria care ar fi emis și autorizația de construire. Certificatul spune ce avize se cer și în ce condiții se poate merge mai departe.
- Expertizele și avizele. Expertizele întocmite de experții tehnici atestați, plus avizele indicate în certificat. Tot aici se poate afla că sunt necesare lucrări de aducere la conformitate — primăria le poate cere.
- Documentația pentru autorizația de regularizare. Relevarea construcției existente, piesele desenate și scrise, integrarea expertizelor și a avizelor. Se depune pe formularul oficial de autorizație, care are bifă separată pentru regularizare.
- Emiterea autorizației. Din acest moment construcția e legală și poate intra în cartea funciară.
Formularele în vigoare sunt cele aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 bis din 26 august 2026.
Ce facem noi
Ne ocupăm de tot dosarul de autorizare: relevarea construcției existente, piesele desenate și scrise, coordonarea pe specialități, verificarea tehnică a proiectului și detaliile de execuție — inclusiv pentru autorizația de regularizare. Urmărirea execuției, dacă e nevoie de lucrări de aducere la conformitate, se poate contracta separat, ca misiune suplimentară.
Dacă proiectul trebuie verificat, rezolvăm și asta. Verificarea tehnică se face de verificatori de proiecte atestați pe cerințele fundamentale aplicabile, alții decât cei care au elaborat proiectul — se trece separat în ofertă, cu tarif propriu, ca să vezi din ce se compune suma.
Expertiza tehnică este altceva și o fac experți tehnici atestați, pe domenii și specialități. Cele două nu se înlocuiesc una pe alta. Îți spunem de la început de care ai nevoie și în ce ordine, ca să nu plătești de două ori aceeași etapă.
Un singur lucru nu ține de noi: nu ținem loc de avocat. Dacă ai un proces pe rol sau o somație, partea juridică se discută cu un avocat — noi lucrăm partea de arhitectură și urbanism a dosarului.
Ce e util să ai la prima discuție
- Extrasul de carte funciară al imobilului, chiar și mai vechi.
- Ce acte există: autorizație veche, certificat de urbanism, proiect, orice.
- Procesul-verbal de constatare sau somația, dacă primăria a emis vreuna.
- Câteva fotografii ale construcției și, dacă știi, anul în care s-a construit.
- Adresa exactă — reglementarea de urbanism diferă de la o stradă la alta.
Dacă nu ai o parte dintre ele, nu e un impediment. Se poate porni și de la ce există.
Dacă încă nu ai construit
Pagina asta e pentru situația în care lucrarea există deja. Întrebarea dinainte — dacă lucrarea pe care o ai în cap are nevoie de autorizație — are răspuns separat: Codul urbanismului are trei trepte, iar multe lucrări obișnuite cad sub prima sau a doua.
Ce poți construi fără autorizație — cele trei trepte din Codul urbanismului →
Spune-ne ce ai construit și unde.
Îți spunem în ce situație ești și dacă merită să intri în procedură — înainte să cheltui ceva.
Discutăm situația ta →Întrebări frecvente
Am construit fără autorizație. Ce pot face acum?
Codul urbanismului, Legea nr. 169/2026, prevede autorizația de regularizare: actul prin care o construcție ridicată fără autorizație sau cu nerespectarea ei devine legală, fără desființare. Se cere de la aceeași autoritate care emite autorizația de construire.
Până când se poate cere autorizația de regularizare?
Pentru majoritatea categoriilor de construcții, timp de un an de la intrarea în vigoare a codului, adică până în jurul datei de 25 august 2027. Permanent, regularizarea rămâne posibilă doar pentru locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj de cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, anexe de cel mult 150 mp și închideri de balcoane.
Cât costă regularizarea unei construcții fără autorizație?
În fereastra de un an, taxa de certificat de urbanism, taxa de autorizare și cotele către Inspectoratul de Stat în Construcții sunt de zece ori valoarea normală. Se adaugă expertizele tehnice întocmite de experți tehnici atestați, amenda contravențională de la 50.000 la 1.000.000 lei și majorarea cu 100% a impozitului pe clădire până la regularizare.
Ce se întâmplă dacă nu cer autorizația de regularizare?
După expirarea termenului, primarul are obligația de a cere instanței desființarea construcției, în 30 de zile de la expirare. Hotărârea de desființare este titlu executoriu și se execută pe cheltuiala celui sancționat.
Se prescrie o construcție făcută fără autorizație? După câți ani?
Codul urbanismului prevede două termene diferite, care se confundă ușor. Primul: dreptul de a constata contravenția și de a aplica amenda se prescrie în 5 ani de la data săvârșirii faptei — art. 571 alin. (2) din Legea nr. 169/2026, prin derogare de la Ordonanța Guvernului nr. 2/2001. Al doilea: dreptul autorității de a se adresa instanței de contencios administrativ pentru a cere demolarea sau regularizarea lucrărilor se prescrie în 10 ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor — art. 357 alin. (11). Atenție la ce înseamnă: se prescrie dreptul autorității de a acționa, construcția nu devine automat legală și nu apare niciun drept nou. Termenul curge de la finalizarea în fapt, nu de la data la care primăria a aflat. Aplicarea acestor termene într-un caz concret se discută cu un avocat.
Am auzit că termenul e de 3 ani. Mai e valabil?
Nu. Termenul de 3 ani venea din legislația anterioară, abrogată la 25 august 2026. Codul urbanismului, prin art. 571 alin. (2), stabilește 5 ani pentru dreptul de a constata contravenția și de a aplica amenda, prin derogare expresă de la regula generală din Ordonanța Guvernului nr. 2/2001. Majoritatea discuțiilor de pe forumuri și a articolelor mai vechi vorbesc încă de 3 ani; cifra corectă astăzi este 5, iar pentru acțiunea în instanță privind demolarea sau regularizarea, 10 ani.
Pot intabula o construcție ridicată fără autorizație?
Ruta normală este regularizarea: se obține autorizația de regularizare, se face recepția, iar construcția se înscrie în cartea funciară pe baza acestor acte. Codul urbanismului recunoaște însă și o a doua situație: în glosarul de la art. 584, „construcție existentă” înseamnă construcția pentru care a fost admisă recepția la terminarea lucrărilor sau construcția care a fost înscrisă în cartea funciară ca urmare a îndeplinirii termenelor de prescripție. Pentru lucrările realizate pe notificare, art. 298 alin. (7) prevede că intabularea se face pe baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor. Procedura de carte funciară propriu-zisă ține de Legea cadastrului nr. 7/1996 și de Codul civil, nu de Codul urbanismului — pentru un caz concret se merge la notar și, dacă e nevoie, la avocat.
Pot vinde o casă construită fără autorizație?
Codul urbanismului nu conține o interdicție expresă de înstrăinare a unei construcții ridicate fără autorizație. Blocajul este practic, nu textual: fără recepție și fără înscriere în cartea funciară, construcția nu apare ca atare în actele imobilului, notarul nu are ce transmite, iar cumpărătorul preia și situația juridică, inclusiv riscul unei acțiuni a autorității în termenele de prescripție de mai sus. Construcțiile executate fără autorizație nu pot fi recepționate. În practică, regularizarea se face înainte de vânzare, nu după. Partea de act notarial și de garanții se discută cu notarul și cu un avocat.
Pot contesta procesul-verbal sau măsura de demolare?
Da. Măsurile dispuse de organul de control prin dispoziția scrisă emisă în urma controlului pot fi contestate de persoana interesată în condițiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004. Procesul-verbal de contravenție se atacă potrivit regulilor din Ordonanța Guvernului nr. 2/2001. Dacă autoritatea s-a adresat deja instanței pentru demolare sau regularizare, procesul se poartă în contencios administrativ. Biroul nostru lucrează partea de arhitectură și urbanism a dosarului — documentația, expertizele, proiectul de regularizare. Partea juridică, termenele procedurale și reprezentarea în instanță sunt ale unui avocat; nu ținem loc de avocat și îți spunem asta din prima.
Sursa: Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026; Ordinul MDLPA nr. 975/2026, Monitorul Oficial, Partea I, nr. 711 bis din 26 august 2026. Pagina a fost verificată în textul legii la 8 septembrie 2026. Legislația se poate modifica; pentru situația ta concretă, verificarea se face pe dosar.